규제일변도에서 공급 확대·거래활성화로 방향 완전 전환
[폴리뉴스 어기선 기자] 정부는 전매제한 완화, 신도시 2곳 신설 등 공급 및 거래활성화를 위한 8.21 부동산 대책을 내놓았다.
정부는 21일 당정협의회를 통해 ▲분양가 상한제 택지비 실매입가 인정 ▲주택건설용 토지 종부세 면제 ▲전매제한 완화 ▲2종 일반주거지역 층수 완화 ▲사실상 아파트 후분양제도 폐지 ▲오산 세교·인 검단 등 신도시 건설 등을 골자로 하는 8.21 부동산 대책을 내놓았다.
이는 참여정부의 규제 일변도에서 공급확대 및 거래활성화에 초점이 맞춰진 것이라 할 수 있다. 또한 건설업체의 단기적 건설경기 부양을 촉진할 것으로 기대하고 있다.
정부는 재건축·재개발 규제를 완화하기로 하고 인천 검단신도시 주변과 오산 세교지구 등 2개 지역을 신도시로 추가 지정해 개발키로 했다.
도한 지방 미분양 아파트 매입 방안으로 2조 원대의 잉여 자금을 투입해 미분양아파트를 환매조건부로 매입하는 방안을 추진키로 했다.
지방 미분양 아파트 매입 방안으로 2조원대의 잉여 자금을 투입해 미분양아파트를 환매조건부로 매입하는 방안을 추진키로 했다.
그러나 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화는 금융당국의 반대로 이번 대책에 포함되지 않는다. 종합부동산세도 올해까지 현 체제가 유지된다.
정부의 이번 발표는 기존 참여정부의 부동산 규제 일변도를 벗어나 거래 활성화 및 공급 확대에 부동산 정책의 초점을 맞춘 것이라 할 수 있다.
분양가 상한제 택지비 실매입가 인정
정부는 분양가상한제 택지비 실매입가를 사실상 인정하기로 했다.
세부적인 내용으로는 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안해 가산비를 추가 인정하기로 했다. 또한 실매입가를 택지 감정가의 120% 내에서 인정하되 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정키로 했다.
이렇게 택지비 실매입가를 사실상 인정하게 된 것은 민간건설시장에서 주택공급이 줄어들게 된 것이 택지비를 감정가를 기준으로 하다 보니 실제 매입가와의 괴리감이 커 공급이 줄어드는 것이라 판단했기 때문이다.
국토해양부는 도심이 아닌 지방의 경우라도 업체의 택지비 현실화 요구가 있다면 택지비 현실화를 적용하겠다는 방침이다.
문제는 택지비를 현실화 하게 되면, 감정가를 택지비의 기준으로 삼아 택지비를 실제보다 낮거나 높게 위장하는 사례를 막기 위한 당초 목적이 유명무실하게 될 수 있다.
결국 분양가 인상으로 이어지면서 높아진 분양가에 대한 부담은 고스란히 주택구입자인 국민의 몫으로 된다는 비판의 목소리가 있다.
주택건설용 토지 종부세 면제키로
주택건설업자가 주택건설 목적으로 취득한 땅에 대해서 종부세를 면제키로 했다. 단 취득 후 5년 이내에 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징키로 했다.
또한 미분양 주택은 종부세 비과세 기간을 확대키로 했다. 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간이 3년에서 5년으로 연장되며 시공사 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년 간 종부세 비과세가 허용된다.
아울러 지방 도 지역에만 적용되는 3억 원 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정도 지방 광역시까지 확대 적용키로 했다. 이와 함께 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제 지원 요건도 완화된다.
현행 임대호수 5가구이상, 임대기간 10년이상, 주택면적 85㎡이하, 취득시 공시가격 3억원이하에서 임대호수 1가구이상, 임대기간 7년이상, 주택면적 149㎡이하로 각각
완화하기로 했다.
전매제한 3~5년 완화
지금까지 최대 10년 동안 전매가 금지됐던 수도권 전매제한 기간이 면적과 지역에 따라 3~5년씩 완화할 예정이다.
수도권 공공택지의 경우 기존에는 중소형(85㎡이하)이 10년, 중대형(85㎡이하) 7년으로 묶여 있는 것을 중소형이 7년, 중대형이 5년으로 전매제한이 적용되며 기타지역에서는 중소형이 5년, 중대형이 3년으로 각각 전매제한이 완화키로 했다.
수도권 민간택지의 경우 현행 중소형 7년 중대형 5년으로 적용됐으나 앞으로는 과밀억제권역 중소형이 5년 중대형이 3년으로 기타 지역에서는 투기과열지구 3년, 비투기과열지구는 1년으로 각각 줄어들게 된다.
하지만 이미 분양한 곳은 소급 적용하지 않아 기존 그대로 두기로 했고 아직 실시계획이 확정되지 않은 신도시들은 이번 내용을 적용키로 했다.
한편, 국토부는 30년 장기 주택담보대출 활성화를 위한 이자상환행ㄱ에 대한 소득공제 한도를 1천만~1500만 원 확대해 30년 장기 주택담보대출 수요기반을 확충키로 했다.
2종 일반주거지역 층수, 초고 15층에서 평균 18층으로 완화
정부는 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화키로 했다. 정부 관계자는 “재개발·재건축 건물들에 대한 층고제한이 지나치게 엄격해 스카이라인이 애ㅗ곡되는 등 부작용이 초래됐다”며 “최근 부동산 경기활성화에 대한 요구가 높아 층고를 높이게 됐다”고 설명했다. 이에 앞으로는 20층 이상의 아파트를 짓는 것도 가능해졌다.
또한 재건축·재개발 사언 안전진단이 1회로 축소되고, 금지됐던 조합원 지위양도 금지를 허용키로 했다. 이에 재건축·재개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.
하지만 재건축 아파트에 대한 임대 및 소형주택의무비율은 시장의 불안요인이 잠재해 있다고 판단해 이번 대책에 포함되지 않았다.
아파트 후분양제도 폐지
정부는 공공아파트는 원칙적으로 후분양을 실시하되 공공택지 중 민간이 짓는 아파트는 공급위축을 감안해 선택할 수 있도록 할 방침이다.
이에 그동안 후분양제를 선택해야 우선권이 주어지던 택지분양 방식이 후분양 선택 시 저리의 주택기금 지원 등 인센티브 방식으로 바뀌게 된다.
하지만 공정률 80%에서 후분양 하도록 했던 재건축 후분양제도 의무화를 폐지함에 정부가 사실상 후분양 제도를 폐지한 것으로 업계는 분석하고 있다.
오산 세교·인 검단 등 신도시 건설
정부는 주택공급 확대 방안으로 오산 세교 2지구와 인천 검단 신도시 규모를 각각 520만㎡, 690만㎡ 등 총 1210만㎡(366만평) 확대 조성키로 했다.
이에 따라 오산세교2지구는 총 800만㎡(242만평)의 신도시로 조성되고 검단신도시는 총 1810만㎡(548만평)으로 확대된다.
오산세교지구는 각각 1지구 324만㎡(97만8000평)와 2지구 280만㎡(84만7000평)를 연계해 대규모로 개발하는 택지개발지구다. 이번에 추가로 520만㎡를 확대 개발하기로 함에 따라 총 규모 1124만㎡(1지구 324만㎡+2지구 800만㎡)로 늘어난다.
1지구는 이미 실시계획이 완료돼 공공임대주택 849호 공급을 필두로 주택 1만 6000가구가 공급된다. 800만㎡로 공급되는 2지구는 개발계획이 이미 확정, 1만4000여 가구의 주택을 공급할 계획이지만 이번 추가 조성 발표로 1지구의 두배 이상인 2만5000~3만 가구 정도가 공급될 예정이다.
검단신도시는 기존 1120만㎡(340만평)에서 690만㎡(208만평) 늘어난 1810만㎡(548만평)으로 확대된다.
현재 검단신도시는 인천시가 개발계획을 수립중으로 계획인구 17만7000명, 가구수 6만6292가구의 주택공급계획을 포함하고 있다.
이 중 아파트 등 공동주택은 6만1916가구이고 주상복합은 3317가구, 단독주택은 1059가구다. 그러나 이번 조성규모 확대로 전체 공급 주택은 8만 가구가 넘을 것으로 예상된다.
어기선 기자(ksfish@polinews.co.kr)
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